Nouveauté en matière de copropriété.

Le nouveau dispositif, applicable à partir du 31.12.2020, a pour mérite de donner le droit à tout copropriétaire de faire convoquer une assemblée générale spéciale. Pour ce faire, il doit adresser le projet des résolutions qu'il souhaite être mis en place au sein de l'ordre du jour. Il doit également prendre à sa charge l'ensemble des frais liés à cette assemblée générale.

Ci-dessous, en détail, les modalités de mise en œuvre de cette procédure :

Ce qui va changer. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30.10.2019 (JO du 31.10.2020) , portant réforme du droit de la copropriété, est venue prévoir que tout copropriétaire « peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations »(loi du 10.07.1965, nouvel art. 17-1 AA) . Le cadre réglementaire applicable a été précisé par le décret n° 2020-834 du 02.07.2020 (décret du 17.03.1967, nouvel art. 8-1). Le nouveau dispositif entre en vigueur le 31.12.2020. Précisément, il s’appliquera aux assemblées générales (AG) de copropriétaires « tenues à compter du » 31.12.2020 (décret 2020-834 art. 53 V).

Ce qui ne change pas. Si une copropriété est dépourvue de syndic, une AG peut en outre être convoquée par tout copropriétaire, en vue de sa nomination (loi du 10.07.1965 art. 17, al. 4) .

Organisation de l’AG : mode d’emploi

Demande d’AG. La demande de convocation d’une AG, faite par un/des copropriétaires au titre du nouveau dispositif, devra être notifiée au syndic de copropriété. Elle devra préciser la/les question(s) dont l’inscription à l’OJ est demandée. Elle devra aussi être accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question, avec les documents requis.

Obligation du syndic : Dans les 15 jours suivant la notification de la demande d’AG, le syndic devra informer le/les copropriétaires concerné(s) des « frais prévisionnels et de ses honoraires », pour l’organisation de l’AG. L’AG devra se tenir sous 45 jours suivant le paiement de la somme due.

Attention : Un syndic ne pourra porter, à l’OJ de l’AG, que les questions relatives aux droits et obligations du/des demandeur(s) (décret de 1967 art. 10, al. 2) .
Frais de tenue de l’AG : précisions

Le principe. Pour « prévenir le risque d’une multiplication » des AG « au cours d’une même année », le dispositif a prévu que le copropriétaire « demandeur doit assumer l’intégralité des frais de convocation et de tenue » d’une AG dont il sollicite la convocation, et qui ne concerne que ses droits et obligations.

AG demandée par plusieurs copropriétaires. Il reviendra aux copropriétaires concernés de préciser « la répartition des frais et honoraires entre eux » (décret du 17.03.1967 art. 8-1, al. 3) . À défaut de précision fournie par les intéressés, les frais seront à répartir à parts égales entre les copropriétaires.

Pas de paiement, pas d’AG ! Au vu des textes, un syndic de copropriété nous paraîtra en droit de ne pas organiser l’AG demandée (voire la convoquer), si les frais prévisionnels et ses honoraires ne sont pas réglés par le ou les copropriétaire(s) concerné(s).

Conseil. Côté syndic, prévoyez d’inclure une nouvelle rubrique spécifique (9.4) dans les contrats conclus à partir du 31.12.2020, à ce sujet.

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